부동산 세제개편 뉴스를 보고 “우리 집도 종부세 대상 되는 거 아니야?”, “우리도 공동명의인데?”라고 하시며 헷갈려하는 분들이 많습니다.
바로 결론을 말씀드리면, 종부세는 정해진 공시가격 기준을 넘는 주택에만 부과되고, 실거주 1주택자는 공시가 14억원까지, 비거주 1주택자도 공시가 9억원까지는 아예 대상이 아닙니다. 뉴스에 나온 “세금이 오른다”는 내용은 이 기준을 넘는 고가·비거주 주택 얘기입니다.
종부세가 뭔가요, 쉽게 설명하면
종합부동산세는 한 사람이 보유한 주택 공시가격 합계가 일정 기준을 넘을 때 국가가 매년 추가로 부과하는 세금입니다. 매년 내는 재산세와는 별개로, 고가 부동산 보유자에게 더 걷는 개념입니다. 기준선 아래에 있는 대다수 주택 소유자는 낼 필요가 없습니다.
실거주 1주택자, 공시가 14억원까지 비과세
이번 개편으로 실거주 1주택자의 종부세 기본공제가 기존 12억원에서 14억원으로 늘었습니다. 즉 공시가격 14억원 이하 주택에 실제로 거주하고 있다면 종부세를 한 푼도 내지 않습니다. 시가로 환산하면(공시가는 보통 시가의 60~70% 수준) 대략 20억원 안팎까지도 대상이 아닌 셈입니다.
비거주 1주택자는 기준이 9억원으로 낮아짐
문제는 그 집에 실제로 살지 않는 1주택자입니다. 이 경우 기본공제가 9억원으로 낮아집니다. 공시가 9억원 이하라면 여전히 종부세 대상이 아니지만, 이를 넘으면 실거주자보다 낮은 기준부터 세금이 부과됩니다.
공동명의라고 무조건 유리한 건 아니다
부부가 지분을 나눠 공동명의로 보유하면 각자 공제를 받을 수 있어 전통적으로 절세 수단으로 통했습니다. 하지만 이번 개편은 ‘공동명의냐’가 아니라 ‘실거주하느냐’를 기준으로 삼습니다.
실거주 공동명의 부부는 개별과세 시 각자 9억원씩 총 18억원까지 공제되지만, 비거주 공동명의 부부는 각자 4억원씩 총 8억원까지로 줄어듭니다.
아직 확정된 법은 아니다, 주의할 점
이 개편안은 8월 3일 발표됐지만 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아닙니다. 심의 과정에서 금액·요건·시행일이 바뀔 수 있고, 종부세 개편은 2027년, 양도세 개편은 2028년부터 단계적으로 시행될 예정이라 지금 당장 새 기준을 적용해 계산하면 안 됩니다.
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