세제개편 기사들이 “공정시장가액비율 80%로 인상”이라고만 짧게 언급하고 넘어가는데, 이게 정확히 뭘 의미하는지, 왜 3주택자한테 유독 타격이 큰지 짚어보겠습니다.
공정시장가액비율이 뭐길래
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제로 세금을 매기는 기준으로 삼는 비율을 말합니다. 예를 들어 비율이 60%면 공시가격의 60%만 과세표준으로 잡고, 80%면 80%를 잡으니 그만큼 세금이 늘어나는 구조입니다. 이 비율 자체가 세율표를 안 건드리고도 실질 세부담을 조절하는 핵심 장치인 셈입니다.
1주택자와 3주택 이상의 갈림길
1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년부터 이 비율이 60%에서 70%로 오르는 데 그치지만, 3주택 이상이나 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%를 거쳐 2028년부터 80%까지 올라갑니다. 같은 비율 인상이라도 3주택자는 한 단계 더 올라가는 구조라, 보유 주택 수가 많을수록 인상폭이 누적돼 부담이 훨씬 커집니다.
가격이 높을수록 격차가 벌어지는 이유
동일한 가액의 주택 3채를 보유하고 그중 1채에만 실거주하는 경우를 가정한 시뮬레이션을 보면, 공정시장가액비율이 오를수록 주택가액이 높을수록 세부담 증가폭이 더 가파르게 벌어지는 것으로 나타났습니다. 즉 저가 다주택자보다 고가 다주택자가 이번 개편의 영향을 훨씬 크게 받는다는 뜻입니다.